LE GLOSSAIRE DE L'IMMOBILER
A \
ACTE DE VENTE OU ACTE AUTHENTIQUE :
L’acte de vente ou contrat définitif de vente en l’état futur d’achèvement intervient après le contrat de réservation. Il doit obligatoirement être conclu sous forme d’un acte authentique (en présence d’un notaire) et doit contenir certaines mentions obligatoires :
- Une description du bien vendu
- Le prix, les modalités de paiement (échelonnement du paiement) et les modalités de révision du prix le cas échéant
- Le délai de livraison
- La garantie financière de l’achèvement de l’immeuble
- La condition suspensive de l’obtention d’un prêt
- Les annexes mentionnées dans le contrat
APPELS DE FONDS :
Lors d’un achat en VEFA, vous effectuez le paiement de votre logement au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, de manière progressive. Ces paiements se font par appel de fonds et vont dépendre de l’échéancier de paiements présent dans votre contrat de réservation. Cet échéancier est strictement encadré par la loi et il existe des seuils à ne pas dépasser :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations
- 70% du prix à la mise hors d’eau
- 95% du prix à l’achèvement des travaux
- Les 5% restants sont habituellement à payer lors de la livraison du logement
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :
L’assemblée générale de copropriété est l’instance décisionnelle dans toute copropriété. Les copropriétaires se réunissent pour prendre les décisions concernant la gestion de l’immeuble.
C \
CONTRAT DE RÉSERVATION :
Le régime du contrat de réservation est fixé par la loi du 3 janvier 1967 : il s’agit d’un avant-contrat préparant une vente immobilière sur plan.
Plus précisément, ce contrat porte sur des transactions immobilières qui concernent des logements qui ne sont pas encore construits. L’accord se fait entre vous (l’acheteur) et le vendeur, qui s’engage à vous réserver le bien et à poser une option sur le bien.
Ainsi, le contrat de réservation ne peut concerner que des transactions immobilières dans le neuf, plus communément appelée « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA). Ce contrat présente plusieurs avantages car il vous permet de pouvoir réserver le logement de votre choix mais également de fixer les conditions de la vente future. Dans l’ancien, ce contrat a pour nom “Promesse de vente” ou “Compromis de vente”.
COMPTE SÉQUESTRE :
Un compte séquestre immobilier est le compte sur lequel un acquéreur verse un dépôt de garantie dans le cadre d’une vente immobilière. Il est obligatoire dans le cadre d’une vente en VEFA. Sauf en cas de restitution, la somme du séquestre est bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Son montant est ensuite déduit du montant total de la vente.
COPROPRIÉTÉ :
Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d’un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Chaque copropriétaire dispose de parties privatives et d’une quote-part de parties communes appelée « tantièmes de copropriété ». La copropriété est gérée par le syndicat de copropriété qui administre les parties communes et assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs et des décisions prises lors de l’Assemblée Générale.
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DÉPÔT DE GARANTIE :
Au moment de la conclusion du contrat de réservation en VEFA, vous vous engagez à verser une somme d’argent, appelée le dépôt de garantie, afin de garantir votre volonté d’acheter le bien immobilier. Ce dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué à votre nom auprès d’une banque ou chez un notaire. Lors de la signature du contrat de vente définitif, le montant de ce dépôt est soustrait du prix de vente et l’échéancier de paiement en tiendra compte.
Le montant de ce dépôt est encadré par les articles R*261-28 et R*261-29 du CCH :
5% du prix définitif prévu si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an,
Ce montant descendra à 2% s’il est compris entre 2 et 5 ans,
Au-delà, aucun dépôt n’est imposé.
Contrairement aux autres avant-contrats, le versement du dépôt de garantie peut être exigé dès la signature du contrat de réservation donc sans attendre le délai de rétractation de 10 jours.
DROIT DE RÉTRACTATION :
L’article L. 271-1 du Code du CCH qui vous permet de vous rétracter dans les dix jours de l’avant-contrat est également applicable au contrat préliminaire d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Selon la loi MACRON du 6 Août 2015, vous disposez d’un délai de dix (10) jours pour exercer votre droit de rétractation. Ce délai démarre au lendemain de la réception du contrat préliminaire par courrier recommandé avec accusé de réception (électronique ou non) ou par remise en mains propres contre récépissé. Le courrier recommandé peut être adressé par un recommandé électronique qualifié Eidas. Un tel recommandé à la même valeur qu’un courrier recommandé papier.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous n’êtes pas obligé de motiver les raisons de votre rétractation.
Si aucune démarche n’est entreprise de votre part, vous ne pourrez plus décider de ne pas acheter le bien sans perdre votre dépôt de garantie, sauf condition suspensive prévue dans le contrat (par exemple : financement bancaire).
DÉLAI SRU :
Après la signature d’un contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours avant de s’engager définitivement. Le délai démarre à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat. Durant cette période, l’acheteur peut se retracter sans avoir besoin de se justifier.
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ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ERP) :
L’État des Risques et Pollution est un état informatif et un diagnostic immobilier obligatoire. Sa mission est d’informer le futur acquéreur d’un logement des risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et de pollution des sols auxquels il pourrait être potentiellement exposé. Il est annexé au contrat de réservation puis à l’acte authentique de vente. Ce diagnostic est établi, par le vendeur ou son mandataire, à partir des informations délivrées par arrêté préfectoral.
G \
GARANTIE BIENNALE :
La garantie biennale, protège le propriétaire en cas de dysfonctionnement des équipements d’un logement. Cette garantie est valable pendant deux ans, après réception du logement.
GARANTIE DÉCENNALE :
La garantie décennale permet aux particuliers d’être protégé pendant dix ans contre toutes les malfaçons qui remettent en cause la solidité de l’ouvrage ou qui le rende impropre à sa destination.
GARANTIE DE PARFAIT ACHÉVEMENT :
Cette garantie obligatoire est due par le promoteur et impose la réparation immédiate de tous désordres signalés par le propriétaire, quelles qu’en soient l’importance et/ou la nature. Cette assurance protège le nouvel acquéreur pendant une durée d’un an, à compter de la date de réception de l’ouvrage.
GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGE :
L’assurance Dommages-Ouvrage couvre les désordres portant atteinte à la solidité ou la destination de l’immeuble.
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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :
Le dispositif LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement dans le cadre d’un achat d’un bien neuf). Ce dispositif concerne la location de logements meublés dans des résidences de services (hôtelières, étudiantes ou séniors) dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Cet investissement offre de nombreux avantages et il permet de bénéficier de l’’exemption de l’imposition sur les revenus fonciers et il offre la possibilité de déduire des loyers encaissés l’essentiel des charges liées à l’investissement. Grâce à ce statut LMNP, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur immobilière et 100 % du mobilier.
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MAÎTRE D'ŒUVRE :
Il est chargé par le promoteur de la direction des travaux.
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NOTICE DESCRIPTIVE TECHNIQUE :
Ce document indique les caractéristiques techniques de l’immeuble de façon générale ainsi que les équipements intérieurs et extérieurs, communs et privatifs.
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RÉSERVES :
Une réserve correspond à une restriction apportée sur la bonne exécution de travaux en conformité avec le contrat qui vous lie avec le promoteur. Celle-ci peut être de différentes formes et peut prendre la forme d’une imperfection, d’un manque, d’un défaut constructif ou encore d’un non-respect de la réglementation pour les parties privatives et les parties communes. Le promoteur sollicite ensuite les entreprises concernées pour y remédier.
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TRAVAUX MODIFICATIFS ACQUÉREURS :
Les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) vous permettent de modifier les plans d’un logement neuf. Ces Travaux Modificatifs Acquéreurs sont l’un des avantages d’acheter dans le neuf puisqu’ils vous permettent de personnaliser votre logement à votre goût et selon vos usages avant même qu’il vous soit livré. Ceux-ci doivent être faits suffisamment tôt et respecter certaines conditions.
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VEFA :
La vente en état futur d’achèvement, la VEFA, correspond à l’achat d’un bien immobilier neuf, sur plan. Sa construction n’est donc pas encore achevée.
Le futur logement vous est présenté via des plans, maquettes 3D, en réalité virtuelle dans certains cas, qui vous permettront de vous projeter.
Vous réservez le bien souhaité, en signant un contrat de réservation qui indique notamment la superficie, le prix et le délai de livraison du logement neuf. Le logement sera livré une fois les travaux terminés.